Wann sich der Abschluss lohnt

Wie groß das Sparpotenzial für Eigentümer ist, zeigt die Grafik. Finanztest hat für einen Musterkunden ausgerechnet, wie viel er spart, wenn er jetzt ein Forwarddarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung zu einem Zinssatz von 3,8 Prozent abschließt und das Zinsniveau dann steigt. Die Grafik zeigt aber auch, was geschieht, wenn das Zinsniveau überraschenderweise noch tiefer sinken sollte. Eine gute Strategie ist also gefragt.

Foto: Chancen und Risiken von Forward Darlehen, Quelle Finanztest

Drei Strategien zur Auswahl

Viele Immobilieneigentümer brauchen ihren Anschlusskredit erst in einigen Jahren, weil erst dann die Zinsbindung ihrer bestehenden Finanzierung endet. Sie können zwischen drei Strategien wählen:

• Abwarten. Sie warten und schließen den Anschlusskredit erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung ab. Das zahlt sich aus, falls die Zinsen gleich bleiben oder weiter sinken. Die Strategie ist aber riskant: Haben sie Pech, wird ihr Anschlusskredit durch steigende Kapitalmarktzinsen viel teurer als heute.
• Umschulden. Sie verhandeln mit ihrer Bank darüber, ihr altes Darlehen vorzeitig gegen ein neues Darlehen mit günstigerem Zinssatz zu tauschen. Dafür brauchen sie allerdings die Zustimmung der Bank - und die bekommen sie allenfalls gegen eine happige Vorfälligkeitsentschädigung. In der Regel übersteigt die Entschädigung bei weitem den Zinsvorteil, der mit dem Kreditwechsel verbunden ist. Unterm Strich lohnt sich eine Umschuldung daher meist nicht.
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• Vorbeugen. Sie wollen sich gegen einen Zinsanstieg absichern. Dafür schließen sie am besten ein Forwarddarlehen ab, lassen ihren alten Vertrag also bis zum Ende der Zinsbindung weiterlaufen, vereinbaren aber schon heute feste Konditionen für den Anschlusskredit. Das können sie auch mit einer neuen Bank tun, wenn diese bessere Konditionen bietet. Banken vergeben solche Forwarddarlehen bis zu fünf Jahre im Voraus.

Wechsel der Bank nicht scheuen

Egal ob normaler Anschlusskredit oder Forwarddarlehen: Die besten Chancen auf niedrige Zinsen haben Kunden, die mehrere Angebote einholen - und sich nicht scheuen, der alten Bank den Laufpass zu geben, wenn sie mit der Konkurrenz nicht mithält. Ein Wechsel der Bank ist keineswegs so aufwendig und teuer, wie es manche Banken ihren Kunden weismachen wollen:

Als Faustregel gilt: Schon wenn die neue Bank nur ein bis zwei Zehntel Prozentpunkte günstiger als die alte ist, liegt die Zinsersparnis über den Wechselkosten. Mitunter übernimmt die neue Bank sogar die Kosten für die Grundschuldübertragung.

• Unterlagen. Die meisten Unterlagen, die Kreditnehmer für die neue Bank benötigen, haben sie bereits. Meist müssen sie nur den aktuellen Grundbuchauszug neu besorgen.
• Schätzkosten. Schätzkosten fallen normalerweise nicht mehr an.
• Grundschuld. Die Übertragung der Grundschuld auf die neue Bank kostet in der Regel nicht mehr als 0,3 Prozent der Kreditsumme. Das spielen Kreditnehmer mit dem neuen Vertrag bereits bei einem geringfügigen Zinsvorteil wieder herein. » Notar- und Grundbuchkostenrechner starten